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     1. 취득세  2. 등록세  3. 양도소득세 4. 재산세
☞ 부동산 등 법 소정 자산의 취득에 대하여 과세하는 지방세이다. 실지거래가액이 명백한 경매에 의한 취득세의 경우에는 낙찰 가액의 2.2% 가 부과된다. 낙찰후 잔금납부일 이후에 소유권이전할 때 취득세납입 영수증을 제출한다.




☞ 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록하는 경우에 부과하는 지방세이다. 등록세는 등기·등록을 하는 경우에 부과하므로 부동산을 취득하고도 등기를 하지 않으면 취득세의 납세의무는 있으나 등록세의 납세의무는 없다. 그러나 부동산을 취득하고 60일 이내에 소유권이전등기를 하지 아니하면 부동산 등기특별조치법에 의하여 부동산 가액의 5배 이하의 과태료에 처한다.

등록세는 등기 또는 등록일 현재 등기 또는 등록할 재산의 소재지나 등기 또는 등록권자의 주소지 해당 사무소 또는 영업소 등의 소재지를 관할하는 도에서 부과한다.(지방세법 제125조) 지방세법 제131조(부동산등기의 세율)

구분 내용 과세표준 세율
소유권 상속취득 부동산가액 0.8%(농지는 0.3%)
상속이외의 무상취득 부동산가액 1.5%(비영리사업자는 0.3%)
유상취득 부동산가액 3%(농지는 1%)
소유권보존 부동산가액 0.8%
공유·합유·총유물의분할 부동산가액 0.3%
경매로인한 취득 부동산가액 3.0%(교육세(등록세의 20%))


등록세 납세의무자가 신고납부를 하지 아니하거나 세액이 부족한 때에는 납부하여야 할 소정의 세액 또는 부족액에 대하여 20%의 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수방법에 의하여 징수한다.(지방세법 제151조) 등기·등록관서의 장은 등록세가 납부되지 아니하였거나 납부부족액을 발견한 때에는 납세지를 관할하는 시장·군수에게 통지하여야 한다.(지방세법 제151조의2 제1항)



☞ 양도차익이 있을 때만 과세되는 것이며, 집값이 떨어져 차익이 없다면 낼 세금이 없게 된다. 낙찰받은 부동산이 1가구 1주택이고 낙찰대금을 법원에 납부한 날로부터 집을 팔아 잔금을 받은 날까지가 3년 이상이 면 차익이 아무리 많아도 세금은 한푼도 내지 않는다. 단 1가구 1주택 3년 보유라도 고급주택은 과세된다.

※고급주택: 양도가액이 5억원 이상이면서 건물 연면적이 264㎡(80평) 이상이거나 대지가 495㎡(150평) 이상인 주택. 아파트나 빌라는 양도액이 5억원 이상이면서 전용면적이 165㎡(50평) 이상인 경우.

아파트의 경우 기준시가(대지는 개별공시지가, 건물은 지방세 과세시가표준)에 따라 과세하는 것이 원칙이지만, 경매부동산의 경우 매수가격이 확실히 드러나므로 낙찰가격을 매수가격으로 한다. 매도가격도 일반매매는 기준시가로 과세하지만, 경매로 취득한 부동산은 자진신고한 실제 매도가액, 즉 매매계약서에 적인 매매가액으로 계산한다.

1년 이내에 되팔 경우에는 단기차익을 노린 투기로 간주해 세무서 나름대로 조사한 실제 거래가액으로 양도소득세를 과세한다. 즉 거래 상대방에 대한 매매가격 조사, 증빙자료확인, 자금조사 등 엄정한 조사를 거쳐 실거래가액을 포착한다고 한다. 그러나 소규모 주택은 인력부족 등 사정으로 세무조사는 하지 않는 것이 현실이다. 이에 대해 양도인은 실거래의 증빙자료를 확보해 두면 세무조사가 나오더라도 대응할 수 있다.
증빙자료로서 계약 때 계약서 외에 매수인으로부터 인감이 날인된 「거래사실확인서」와 인감증명서를 받아두었다가 세무서에서 요구할 때 제출하면 된다.

양도소득세는 잔금을 받을 날의 다음 다음달 말일까지 주소지 관할 세무서에 예정신고를 하고, 예정 양도소득세를 전액 자진납부하면 산출세액의 10%를 깎아준다. 만일 대상자가 이 기간에 신고를 하지 않거나 미달신고하면 신고불성실가산세나 납부불성실가산세 각 10%를 더 내야 한다. 양도소득만 있으면 예정신고만 하고 확정신고는 하지 않아도 된다.

양도소득세 계산방법

  양도소득세= 양도소득금액×세율
  양도소득금액= 양도가액-(취득가액+필요경비+장기보유특별공제+양도소득기본공제)

1세대 1주택의 양도소득세 과세

  등기 이전을 하지 않은 채 파는 이른바 "미등기 전매"를 해 차익을 얻으면 양도소득 세를 물
     어야 한다. 미등기 전매는 불법인 만큼 세율도 매우 높다. 과세 포준의 65%가 부과된다.
     다만 건축법에 의한 허가를 받지 않아 등기를 할 수 없는 무허가 건물은 미등기 전매로 간주
     하지 않는다.

  1가구 1주택 3년 보유라도 고급주택은 과세된다.
     ※고급주택: 양도가액이 5억원 이상이면서 건물 연면적이 264㎡(80평) 이상이거나 대지가
     495㎡(150평) 이상인 주택. 아파트나 빌라는 양도액이 5억원 이상이 면서 전용면적이 165㎡
     (50평) 이상인 경우.

  콘도미니엄과 오피스텔은 주택이 아니므로 어떤 경우에도 양도소득세를 내야한다.

1가구 2주택이라도 양도소득세를 내지 않는 경우

  양도소득세가 비과세 되는 집 한채를 갖고 있는 세대가 이사가기 위해 새집을 사고 2년안에
     살던 집을 팔면 세금을 내지 않는다.

  집 한채를 가진 사람이 상속으로 1가구 2주택이 됐으면 상속받은 주택은 언제 팔든 상관없
     이 비과세 대상이 된다.

  한울타리 안에 집이 두채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있었으면 세금을
     내지 않아도 된다.

  양도소득세가 나오지 않는 1주택을 팔았는데 집을 산 사람이 등기이전을 하지 않은 바람에
     1가구 2주택이 된 경우도 세금을 안낼 수 있다.

  주택 한 채를 가진 사람이 역시 주택 한 채를 소유한 60세(여자는 55세)이상의 아버지 어머
     니 장인 장모 등과 함께 살기 위해 세대를 합쳐도 비과세 된다. 이때 합친 날로부터 1년 이내
     에 한채를 양도하고 양도일을 기준으로 두 주택 모두 3년이상 보유했으면 양도소득세를
     물지 않는다.

  각각 주택 한 채씩을 가진 남녀가 결혼해 1가구 2주택이 됐을 때도 위의 경우과 같다.



☞ 재산세는 건축물 등에 대해 부과되는 세금으로 재산의 보유 사실에 대한 세금이다. 즉, 주택을 1채 가지고 있다고 가정할 때 건물 부분에 대해서는 재산세를 납부하고, 토지부분에 대해서는 종합토지세를 납부하게 된다.

재산세 과세대상

  건축물, 중기, 선박 및 항공기 등

  이들 재산의 소유자는 당연히 납세의무자이다.

  하지만 원칙상으로는 재산세 과세 기준일 현재, 즉 매년 5월 1일 기준으로 재산세 과세대장
     에 해당 재산의 소유자로 등재되어 있는 사람에게 납부의무가 있다고 본다.

  그러나 실제 적용 예에 있어 해당 재산에 대한 사실상 소유자가 따로 있는 경우에는 사실상
     의 소유자가, 소유권 귀속이 불분명한 경우에는 그 재산의 사용자가, 국가와 계약 후 무상
     사용하는 경우에는 매수하기로 한자가 각각 납세의무자가 된다.

증과세율

  골프장이나 별장 등 사치성 재산에 대해 조세 부담을 크게 하기 위해 적용하는 세율이다.
  이 경우 과세시가표준액의 5%를 적용해 세액을 산출한다.
  일반 세율 중 주택에 대한 세율은 과세표준 1,200만원 이하일 때 0.3%에서 시작, 과세표준의
     범위가 한 단계 높아질 때마다 누진세율이 적용된다.




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