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     1. 법의취지  2. 주택임대차보호법 적용/비적용 건물  3.주택임차인의 대항력☞ 전입신고, 확정일자
     4.임대차보증금의 회수☞ 소액보증금, 확정일자
☞ 본래 다른 사람의 재산을 이용하는 법률관계는 당사자간의 자유로운 계약에 따르는 것을 원칙으로 하고, 민법에서 이에 관하여 전세권이나 임차권으로서 법률관계를 규정하고 있다.

그러나 계약자유의 원칙으로 임차인의 권리는 위축되고, 소유자인 임대인에게 일방적으로 유리하게 계약이 체결되며, 악덕 임대인으로 인해 집이 경매에 넘어가 하루아침에 보증금도 못 받은 채 길거리로 쫓겨나는 일이 많아졌다.

그래서 당시 막 출범한 5공화국 정부는 이반된 민심을 돌려 보려는 안간힘으로 경제적으로 약자의 위치에 있고, 국민 대다수를 차지하는 주택임차인의 기본권적 생존권과 주거생활의 안정을 보장하기 위해 국가의 적극적 개입을 명문화하고, 임차인의 법적 지위를 향상시켜 줄 특별법을 만들게 되었다.(제1조)



주택임대차보호법 개정내용

개정 일자 개정내용 시행일
보호법 개정 1981년 3월 5일 입주와 전입신고하면 대항력 부여 1981년 3월 5일
제1차 개정 1983년 12월 30일 소액보증금에 최우선변제권 신설 1984년 1월 1일
시행령 개정 1987년 12월1일 소액보증금 인상 1987년 12월1일
제2차 개정 1989년 12월 30일 확정일자 받을시 우선변제권 신설-물권화
최소 임차기간 2년 보장 신설
1989년12월30일
시행령 개정 1990년 2월 19일 소액보증금 인상 1990년2월19일
시행령 개정 1995년 10월 19일 소액보증금 인상 1995년10월19일
일반임차권과 주택임차권의 차별화

차이점 전세권 일반임차권 주택임대차보호법
처분권 여부 양도·담보제공·전대가능 임대인 동의 없이는 불가 임대인 동의 없이는 불가
존속기간 최소1년∼최장10년 규정 없음 최소2년∼최장20년
관리·수선비 청구권 보존의무에 따라 청구못함 청구 가능(민법 623조,626조) 청구 가능(민법 623조,626조)
경매청구권 있음 없음(민법318조) 없음(민법318조)
권리설정 부담 등록·말소비용 부담 없음 확정일자 공증비용 부담




적용 건물

  등기된 여러 종류의 주택
      단독주택, 아파트. 연립, 다세대, 다가구, 맨션, 빌라등

  미등기 건물
      소유권 보존 등기를 하지 않은 건물

  준공필증을 받지 못한 건물
      준공필증: 건축공사를 마치고 검사에 합격하면 주는 증명서

  무허가 건물
      허가를 받지 않고 지은 가건물

  가건물
      쉽게 철거할 수 없도록 튼튼하게 지은 가건물

  주인이 건물의 구조·용도를 변경하여 주거용으로 세놓은 경우
      건물대장용도: 공장 혹은 창고라도 상관없음

  방에 딸린 가게나 가내공장
  비 주거용 건축물에 세들어 있다가 주인의 승낙을 받고 개조하여 주거하는 경우
      개조한 때에 주거용 건물에 임차한 것으로 봄


비적용 건물

  보증금이나 월세를 내지 않는 사용대차
      사용대차:무료사용

  일시사용을 위한 임대차-여관, 호텔, 민박, 가건물등
      특별히 임차인을 보호할 필요가 없으므로 당사자의 계약자유의 원칙을 존중

  오피스텔, 콘도
  공장이나 창고용으로 빌린 사람이 주인의 허락을 받지 않고 개조하여 주거용으로 사용하는
     경우




☞ 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다.(법 제3조)

대항력 구비조건(어떤 조치가 필요할까요?)
  임대차계약 → ① 주택의 인도(이사) →다음날부터→ 대항력(제3자에게)→(계약후) ② 주민
     등록(전입신고)

알아둡시다.

  전입신고→동사무소
    ㅇ 다세대주택 세입자 전입신고는 「몇층 몇호」까지 반드시 기재해야 대항력이 있음

    ㅇ 주민등록은 동사무소에 전입신고를 함으로써 주민등록이 된 것으로 보며 일부의 가족들
        만 전입신고를 하여도 주민등록이 된 것으로 보게 됩니다.

    ㅇ 주민등록을 이전하였다가 중간에 가족전부가 다른곳으로 옮겨 갔다가 다시 오게 되면 다
        시 전입신고를 한 날에 대항력을 새로 가지게 됩니다. 그러나 가족은 그대로 있고 세대주
        만 잠시 옮겨 갔다가 온 경우에는 계속된 것으로 간주합니다.

    ㅇ 주민등록은 전세계약을 맺고 곧바로 옮기는 것이 좋겠지요. 사실 주택의 임도(이사)와 주
        민등록을 대항요건으로 하였으나 이사한날은 기록에 남아 있지 않기 때문에 주민등록전
        입신고를 한 다음날이 효력발생일(대항요건)이라고 해도 과언이 아닙니다. 그리고 주민등
        록이 지번을 잘못 적어 다른 주택에 등록되어 있는 경우 다시 고치면 고친 날짜에 주민등
        록이 된 것이 됩니다.

  확정일자(민법부칙 제3조)→공증인사무소, 법원등기과
    ㅇ 확정일자는 경매로 나왔을 경우 배당을 받을 때 받지않은 경우보다 순위가 빨라지므로 받
        아두는 것이 유리하다. 공증인 또는 법원서기의 확정일자인 있는 사문서는 그 작성일자에
        대한 공증력이 있다고 규정하면서 일자의 확정을 청구받은 공증인 또는 법원서기는 확정
        일자부에 청구자의 주소, 성명,문서 명목을 기재하고 그 문서에 기부번호를 기입한 후 일
        자인을 찍고 장부와 문서에 계인을 하도록 하고 있다.

    ㅇ 계약서에 확정일자 도장을 받기위해서 집주인의 동의는 전혀 필요가 없다. 따라서 계약서
        원본을 가지고 가까운 공증인 사무소나 법원에 나가 혼자서 신청하시면 확정일자 도장을
        받을수 있으며 그렇게 하여도 임차인에게는 법률상 아무런 문제점이 없으니 안심해도 된
        다.

  전입신고시 주의점
    ㅇ 전입신고 내용이 사실과 다른 경우
        신고를 정확히 했는데 동사무소 직원이 잘못 기재하고 후에 이를 정정한 경우는 임차인의
        잘못이 아니므로 신고를 마친 다음날을 대항력이 생긴 날로 본다.(대법원판례 91다18118)
        그러나 신고자의 잘못으로 지번이 잘못되거나, 지번만 적고 아파트 동·호수를 적지 않은
        등으로 기록되어 후에 정정했을 때에는 정정한 날의 다음날을 대항력 취득일로 본다.(대
        법원판례 87다카1573-1987.11.10.)

    ㅇ 가족이 세대주보다 먼저 전입신고를 했을 경우
        주민등록을 옮길 때 세대주나 세대주를 포함한 가족 모두, 또는 배우자나 자녀 등 가족의
        일부만 먼저 신고한 경우 등 여러 경우가 있을 수 있는데, 법의 취지에 따라 주민등록의
        범위를 넓게 해석하여 임차인 본인에만 국한하지 않고 배우자나 자녀 등 가족과, 더 나아
        가 적법한 전차인이나 임차권을 양도받은 사람이 임차인보다 먼저 주민등록신고를 한 경
        우에도 그 다음날을 대항력 취득일로 인정한다.(대법원판례 87다카14-1987.10.26, 87다
        카3093, 3094-1988.6.17)

    ㅇ 입주일과 전입신고일이 다른 경우
        임차권자가 대항력을 가지려면 입주와 전입신고를 모두 갖추어야 하는데, 현실적으로 이
        두 가지가 동시에 이루어지는 일은 별로 없다. 입주한 후 전입신고를 하는 것이 보통이다.
        만일 입주 후 15일 이후에 전입신고를 했다면 전입신고 다음날이 대항력 발생일이 된다.
        반대로 계약하자마자 전입신고를 먼저 해두고 한 달쯤 후에 입주했다면 입주 다음날이 대
        항력 발생일이 된다.

        따라서 가정 안전한 방법은 임차주택의 등기부등본을 떼어보고 아무 이상이 없으면 그날
        로 임대차계약과 확정일자, 전입신고를 마쳐두고, 이사하기 직전에 다시 등기부등본을 열
        람하여 계약 때와 다름없음을 확인하고 이사하는 것이다.

        계약 때와 달리 새 저당권이 설정되어 있으면 보증금을 감액하거나 계악을 해지해야 한
        다.

    ㅇ 주민등록을 계약기간 중에 옮기는 경우
        계약 중간에 주민등록을 잠시라도 다른 곳으로 옮기게 되면 대항력을 상실하게
        된다. 주민등록을 옮겼다가 다시 돌아왔다 해도 대항력은 다시 전입신고한 다음날부터 얻
        게 된다. 그러나 임차인만 주민등록을 옮기고 그의 가족이 계속해서 거주하고 있다면 대
        항력을 그대로 유지된다.



최우선 변제(제8조)-소액보증금중 일정액

지역 계약금액 최우선변제금액
특별시 및 광역시 3000만원 1200만원
기타지역(제주도 해당) 2000만원 800만원


임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
이 경우 인차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 지3조 1항의 요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 한다.

☞ 이 제도는 영세한 임차인의 최소한도의 주거생활을 보장한다는 사회정책적인 배려에서 만들어진 제도라고 할 수 있다. 즉 경매신청 등기전에 주택의 인도와 주민동록의 이전을 마친 소액 임차인은 전세보증금중의 일정한 금액을 다른 담보물권보다 최우선으로 변제받는다는 의미이다. 권리가 이루어진 시간 순위를 무시하고 최우선으로 변제해 준다는 것은 대단한 특혜를 준것이라 할 수 있다.

최우선변제의 조건

  정당한 임차권자 일 것 (위법 또는 불법하게 임차한 임차인은 제외)
  보증금에 해당할 보증금이 소액일것(특별시 및 광역시 3000만원이하, 기타지역 2000만원
     이하)
  경매신청 등기전에 대항요건을 갖출 것 (주택의 인도와 주민등록이전)
  경락기일 이전에 배당요구를 신청한 것 일것
  임대차 기간 ☞ 최단 2년, 최장 20년
     1989년 12월 30일 개정된 법에서는 최단 기간을 2년으로 못박고, 2년 미만으로 정한 경우라
     도 무조건 계약기간을 2년으로 정한 것으로 보도록 함으로써 임차인 보호를 더욱 강화하였
     다.(제4조 1항)

     임차인이 비록 임차기간을 1년으로 계약했다 하더라도, 1년 후 주인이 비워달라고 요구했을
     때, 2년을 채울때까지는 비워줄 수 없다고 거절할 수 있는 권리가 있다는 뜻이다.

     단 임대차 보호법은 임차인을 보호하기 위한 강행규정이므로 2년 미만으로 정했다 하더라도
     그것이 임차인의 필요에 의한 것이고 임차인에게 유리한 것이라면 유효한 계약으로 인정된
     다. 예를 들어 1년으로 계약하고 1년이 되면 임차인은 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있고
     임대인은 이에 응해야 한다.


경락대금의 변제순서

구분 순위 내용
무순위 × 경매에 필요한 비용
최우선변제 0 ·소액보증금중 일정액
·근로기준법에 의한 임금(마지막 3개월분,3년치 퇴직금,재해보상금)
·당해부동산에 부과된 세금(재산세,종합토지세,상속증여세등)
우선변제 1 물권 : (,저당권,전세권,확정일자부여 전세)
보통변제 2 채권 : 확정일자 안받은 전세


임대차보호법은 최장기간은 규정하지 않았지만 임대차 기간을 규정한 민법 제651조를 준용하여 20년을 넘지 않는 범위에서 계약할 수 있으며, 만일 20년이 넘는 기간으로 계약했다면 20년으로 계약한 것으로 본다.



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